Arrendamento Rural e Parceria Agrícola: Direitos e Cuidados em MT

Contratos Agrários em Mato Grosso

Os contratos agrários são instrumentos jurídicos fundamentais para o agronegócio em Mato Grosso, o estado com a maior produção agrícola do Brasil. O arrendamento rural e a parceria agrícola são as duas modalidades mais utilizadas para exploração de propriedades rurais por terceiros.

Regulados pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e pelo Decreto 59.566/1966, esses contratos possuem regras específicas que diferem significativamente dos contratos de locação urbana. Conhecer essas particularidades é essencial para proprietários e produtores.

O Que É Arrendamento Rural

O arrendamento rural é o contrato pelo qual o proprietário (arrendador) cede o uso e gozo do imóvel rural ao arrendatário, por tempo determinado, mediante pagamento de um aluguel (renda).

Características

• O arrendatário assume todos os riscos da atividade (clima, mercado, pragas)
• O proprietário recebe um valor fixo ou predeterminado
• O arrendatário tem liberdade para conduzir a exploração
• O proprietário não participa da produção

Preço do Arrendamento

• Preço em dinheiro: O preço é fixado em quantia certa de dinheiro (por exemplo, por hectare ou por safra). O pagamento pode ser feito em dinheiro ou em produto, pelo preço de mercado local à época da liquidação
• Quantidade fixa de produto: É vedado fixar o preço em quantidade fixa de produto (por exemplo, 15 sacas de soja por hectare) ou no seu equivalente em dinheiro (Decreto 59.566/1966, art. 18)
• Limite legal: O preço, sob qualquer forma de pagamento, não pode ultrapassar 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem no contrato, em qualquer atividade. O limite de até 30% só vale no arrendamento parcial, de glebas selecionadas para exploração intensiva de alta rentabilidade (Estatuto da Terra, art. 95, XII). Cláusula que exceda o limite pode ser questionada judicialmente.

O Que É Parceria Agrícola

A parceria agrícola é o contrato pelo qual proprietário e parceiro dividem os resultados da exploração do imóvel rural. Ambos compartilham os riscos e os ganhos.

Características

• Ambas as partes assumem os riscos da atividade
• A divisão é proporcional à contribuição de cada um
• O proprietário participa do resultado (lucro ou prejuízo)
• Pode haver parceria de vários tipos: agrícola, pecuária, agroindustrial, mista

Percentuais de Partilha

O Estatuto da Terra fixa a quota máxima do proprietário (parceiro-outorgante) na partilha dos frutos, que varia conforme o que ele leva à parceria (art. 96, VI):

• 20%, quando concorre apenas com a terra nua
• 25%, quando concorre com a terra preparada
• 30%, quando concorre com a terra preparada e moradia
• 40%, quando concorre com o conjunto básico de benfeitorias (casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso)
• 50%, quando concorre com a terra preparada, o conjunto básico de benfeitorias, máquinas e implementos agrícolas, sementes e animais de tração (na parceria pecuária, também com animais de cria em proporção superior a 50% do número total de cabeças)
• 75%, nas zonas de pecuária ultraextensiva, nas condições previstas em lei

O restante cabe ao parceiro-outorgado (quem cultiva). Ajustes que contrariem esses limites não valem. Nos casos não previstos nesses itens, a quota adicional do proprietário é limitada a 10% do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro.

Diferenças Fundamentais

Aspecto	Arrendamento	Parceria
Risco	Todo do arrendatário	Compartilhado
Pagamento	Fixo (aluguel)	Variável (% da produção)
Tributação	Em regra, rendimento tratado como aluguel pelo proprietário, que recebe quantia fixa e não divide os riscos	Apurada como atividade rural, pois as partes dividem riscos e frutos
Relação de trabalho	Não gera vínculo	Não gera vínculo (se correta)
Natureza	Cessão de uso	Contrato associativo, com aplicação das regras de sociedade no que couber

Prazos Mínimos

O Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/1966 estabelecem prazos mínimos que NÃO podem ser reduzidos. No arrendamento:

• 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte
• 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte
• 7 anos para exploração florestal

Na parceria, o prazo mínimo é de 3 anos em todos os casos (Decreto 59.566/1966, art. 13, II, "a").

Os prazos terminam sempre depois de ultimada a colheita e visam proteger o arrendatário/parceiro, dando tempo suficiente para o retorno do investimento.

Direitos do Arrendatário/Parceiro

Direito de Preferência

Em caso de venda do imóvel, o arrendatário tem preferência para compra, em igualdade de condições com terceiros, e o proprietário deve notificá-lo para que exerça o direito em 30 dias (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra). O arrendatário que não for notificado pode, depositando o preço, haver o imóvel para si, se o requerer em até seis meses, contados da transcrição da venda no Registro de Imóveis (art. 92, § 4º).

Em 2025, a Terceira Turma do STJ entendeu que esse direito é do arrendatário com o perfil previsto no Estatuto da Terra, o chamado homem do campo, que explora a terra de forma direta e familiar (REsp 2.140.209).

Renovação

O arrendatário tem direito de preferência para renovação do contrato, em igualdade de condições.

Indenização por Benfeitorias

O arrendatário tem direito à indenização por:

• Benfeitorias necessárias: Sempre indenizáveis
• Benfeitorias úteis: Também sempre indenizáveis. Enquanto não for indenizado pelas necessárias e úteis, o arrendatário pode permanecer no imóvel (direito de retenção)
• Benfeitorias voluptuárias: Indenizáveis quando autorizadas pelo proprietário

Irrenunciabilidade

Os direitos do arrendatário previstos no Estatuto da Terra são irrenunciáveis. Cláusulas contratuais que os afastem são nulas.

Cuidados na Elaboração do Contrato

Elementos Essenciais

O contrato deve conter:

1. Identificação completa das partes (CPF/CNPJ, endereço)
2. Descrição detalhada do imóvel (localização, área, matrícula)
3. Tipo de exploração autorizada
4. Prazo do contrato (respeitando os mínimos legais)
5. Preço e forma de pagamento (arrendamento) ou percentuais de partilha (parceria)
6. Obrigações de conservação do solo e meio ambiente
7. Condições de devolução do imóvel

Cláusulas Recomendadas

• Seguro agrícola: Quem contrata e quem paga
• Insumos e defensivos: Responsabilidade pelo fornecimento
• Armazenagem: Quem arca com os custos
• Acesso à propriedade: Condições de entrada e saída
• Resolução de conflitos: Mediação, arbitragem ou foro judicial
• Conservação ambiental: Responsabilidade pela Reserva Legal e APP

Forma e Registro

• O contrato pode ser escrito ou verbal (Decreto 59.566/1966, art. 11), e a lei não exige registro em cartório
• A forma escrita é recomendada, e cada parte pode exigir da outra a celebração do ajuste por escrito. Para ter plena validade perante o Fisco, o contrato deve ser comprovado por instrumento escrito idôneo
• A venda do imóvel ou a imposição de ônus real sobre ele não interrompe a vigência do contrato: o adquirente assume os direitos e as obrigações do vendedor (art. 92, § 5º do Estatuto da Terra)
• O registro em cartório não é exigido por lei, mas reforça a prova e a publicidade perante terceiros

Questões Tributárias

A Receita Federal distingue os contratos pela forma como o proprietário é remunerado, e não pelo nome dado ao contrato. A tributação depende do caso concreto e deve ser analisada com o contador.

Para o Arrendador (proprietário)

• Quando recebe quantia fixa e não divide os riscos do negócio, o rendimento é tributado como aluguel, ainda que o contrato se chame parceria. Se pago por pessoa física, há recolhimento mensal (carnê-leão); se pago por pessoa jurídica, retenção na fonte; em ambos os casos, declaração anual
• Incidência de ITR sobre a propriedade
• O arrendador pode ser Pessoa Física ou Jurídica

Para o Arrendatário

• O arrendatário apura o resultado da atividade rural exercida no imóvel, na proporção das receitas e despesas que lhe couberem
• O contrato deve ser comprovado por instrumento escrito idôneo para ter plena validade perante o Fisco

Na Parceria

• Quando o proprietário não recebe quantia fixa e participa dos riscos do negócio, a tributação desses rendimentos é feita como atividade rural
• Cada parte apura o resultado da atividade rural separadamente, na proporção das receitas e despesas que couberem a ela

Problemas Frequentes em MT

Contratos Verbais

Muitos contratos de arrendamento e parceria em MT são feitos verbalmente ("de boca"). Embora o contrato verbal seja válido, gera insegurança:

• Dificuldade de comprovar condições acordadas
• Risco de disputas sobre valor, prazo e condições
• Impossibilidade de registro em cartório

Confusão entre Arrendamento e Parceria

Muitos contratos são nomeados "parceria" mas têm natureza de arrendamento (pagamento fixo). Essa confusão pode gerar:

• Requalificação judicial do contrato
• Aplicação de regras diferentes das esperadas
• Problemas tributários

Danos Ambientais

O uso inadequado do solo pode gerar responsabilidade ambiental para ambas as partes. O contrato deve prever claramente as obrigações ambientais.

Resolução de Conflitos

Disputas sobre contratos agrários podem ser resolvidas por:

• Mediação: Solução negociada com auxílio de mediador
• Arbitragem: Decisão por árbitro escolhido pelas partes
• Justiça: Ação na Vara Cível da comarca do imóvel

Se você é proprietário ou produtor rural em Mato Grosso e precisa formalizar ou revisar um contrato agrário, busque orientação de advogado com atuação em direito agrário para proteger seus interesses e observar a legislação aplicável.